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【案例賞析】

2018年7月，張某和彭某在中介公司與李某簽訂房屋買賣合同，約定李某將***的一套房屋出售給張某和彭某。雙方約定房屋總價115萬元，最晚過戶時間為2018年11月15日。合同簽訂當天，張某和彭某分別交了1萬元定金并在隨后幾個月內陸續支付了59萬元的房款。然而，由于李某涉訴，該房屋于2018年10月18日被法院查封。張某、彭某向法院提起訴訟，要求李某繼續履行雙方簽訂的房屋買賣合同，受領剩余房款，配合辦理過戶手續，并支付違約金23萬元。

李某、張某、彭某簽訂的房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。然而，2018年10月18日，由于李某涉訴，該房屋被法院查封。張某和彭某對法院的執行提出異議，但被駁回。涉案房屋買賣合同無法實際履行。張某和彭某在本案中要求解除房屋買賣合同，讓李某返還購房款，應予以支持。

本案中，因李某涉訴，涉案房屋被法院查封，合同無法履行。因此，李某是違約方。張某、彭某有權要求李某承擔相應的違約責任。考慮到本案的實際情況以及張某、彭某造成的損失，法院酌定違約金為10萬元。

經房屋買賣糾紛律師調解，張某、彭某同意解除雙方與李某簽訂的房屋買賣合同，李某退還張某、彭某已支付的房款60萬元，并承擔違約金10萬元。

法律依據：

《民事訴訟法》第二百二十七條：執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條：金錢債權執行中,買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：

（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；

（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；

（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

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